在過(guò)去的幾年里，宜春的房?jī)r(jià)一直不溫不火，到底是什么原因，其中有兩點(diǎn)，一是這幾年全國(guó)經(jīng)濟(jì)衰退，二是加上宜春住房供大于需求，所以到2016年底才有所轉(zhuǎn)變。什么決定房?jī)r(jià)?你會(huì)發(fā)現(xiàn)，在這個(gè)社會(huì)上過(guò)去十多年一直在討論這個(gè)問(wèn)題，有幾十種答案，這就是房地產(chǎn)這個(gè)話題爭(zhēng)議這么大的原因。

　　把它總結(jié)為一句話，“長(zhǎng)期看人口、中期看土地、短期看政策”，大家記住這句話就行了。

　　對(duì)宜春來(lái)說(shuō)，這幾年人口到底是凈流入還是凈流出，大家已有基本共識(shí)了。

　　而對(duì)于土地的供應(yīng)量的問(wèn)題，日前，經(jīng)宜春市政府批準(zhǔn)，由市城投公司拿9塊地皮，準(zhǔn)備在2018年對(duì)外銷售。

　　如果根據(jù)三年計(jì)劃，包括今年在內(nèi)未來(lái)三年將供應(yīng)住宅用地超過(guò)1萬(wàn)畝，平均每年3000畝開(kāi)發(fā)。如果以1.5容積率來(lái)計(jì)算，差不多每年將供應(yīng)200多萬(wàn)方的住宅，其中包括明月山片區(qū)。

　　根據(jù)計(jì)劃，這個(gè)供應(yīng)量將超過(guò)之前的任何一年，基于這樣一個(gè)事實(shí)，我們今天通過(guò)數(shù)據(jù)分析來(lái)判斷未來(lái)兩年的宜春房?jī)r(jià)。

　　一、2012年前的快速上漲階段

　　記得那時(shí)候宜春麗景濱江景高層均價(jià)過(guò)了5500元/平米，把整個(gè)宜春的房?jī)r(jià)拉高。這個(gè)階段的特征是，住房供應(yīng)不足和投資購(gòu)房需求大的矛盾突出，加上銀行信貸寬松、民間資金供應(yīng)充足、炒房利潤(rùn)遠(yuǎn)高于資金成本、市場(chǎng)容量小，炒房客動(dòng)用少量的自有資金就可以很容易撬動(dòng)房?jī)r(jià)了。

　　二、2013-2016年房?jī)r(jià)下跌階段

　　這個(gè)規(guī)定切斷了絕大多數(shù)新增入市資金。而且隨著房?jī)r(jià)下跌，房產(chǎn)評(píng)估值下降導(dǎo)致貸款額度減少，在當(dāng)時(shí)整體資金面趨緊情況下引發(fā)大量拋盤和棄房(主要是抵押貸款逾期)。

　　三、2017年的快速上漲階段

　　這個(gè)階段第一篇文章里詳細(xì)分析過(guò)，從杠桿資金比例看，按揭和拆遷補(bǔ)償資金均大幅增加，杠桿資金比例2017年超過(guò)50%，2018年預(yù)計(jì)會(huì)超過(guò)60%。

　　與2011年前的情況類似，在高杠桿資金入市情況下，房?jī)r(jià)上漲并且漲幅加大。對(duì)應(yīng)的這兩年房?jī)r(jià)漲幅均在10%以上。如果沒(méi)有拆遷補(bǔ)償資金入市，模擬測(cè)算顯示，房?jī)r(jià)上漲幅度會(huì)明顯減小，大致在目前的一半左右。

　　四、2018-2019年房?jī)r(jià)上漲后并開(kāi)始下跌

　　袁州新城區(qū)

　　最引人注目的就是袁州新城區(qū)域價(jià)格最高已經(jīng)10000元/平米，這里所說(shuō)的價(jià)格是指高層住宅的價(jià)格。目前袁州新城區(qū)域普通高層普遍的成交格價(jià)在5500元至6000元左右，按照10000元的價(jià)格來(lái)看，未來(lái)兩年這個(gè)區(qū)域還有20%的漲幅，接下來(lái)的兩年數(shù)字會(huì)回到6000元以下嗎?

　　宜陽(yáng)新區(qū)

　　未來(lái)兩年價(jià)格預(yù)期達(dá)到8000元，目前這一區(qū)域成交價(jià)格已經(jīng)接近6000元至7000元，這樣說(shuō)來(lái)這個(gè)區(qū)域未來(lái)兩年價(jià)格是比較平穩(wěn)的，因?yàn)榈厣偃硕嗯涮缀?

　　老城區(qū)

　　城南和城西區(qū)域未來(lái)兩年價(jià)格預(yù)期要達(dá)到6000和7000元;城區(qū)區(qū)域未來(lái)兩年基本上都在7000元以上，比如秀江東路兩岸一帶是7000元，城南區(qū)鼓樓一帶是6500元，湖田一帶是6000元左右;而整個(gè)老城區(qū)基本也都在6000左右徘徊;

　　經(jīng)開(kāi)區(qū)

　　這里主要指是經(jīng)濟(jì)開(kāi)區(qū)管委會(huì)周邊附近是5500元;恒大與正威國(guó)際合作項(xiàng)目估計(jì)會(huì)突破6000元;就算是靠近三陽(yáng)的項(xiàng)目未來(lái)兩年價(jià)絡(luò)是5500元，三陽(yáng)鎮(zhèn)價(jià)格在4000元左右。

　　按照這樣一個(gè)預(yù)斷，未來(lái)兩年市區(qū)房?jī)r(jià)仍然是要保持每年10%左右的上漲趨勢(shì)。從目前情況看，在不同區(qū)域內(nèi)物業(yè)好的優(yōu)質(zhì)小區(qū)實(shí)際的成交價(jià)格已經(jīng)明顯高出了區(qū)域均價(jià)，達(dá)到了上面預(yù)測(cè)的兩年以后的價(jià)格;從這一點(diǎn)看呢，未來(lái)兩年區(qū)域房?jī)r(jià)進(jìn)一步普漲的可能性是存在的。

　　從上面的估算數(shù)據(jù)看，2018年和2019年杠桿資金比例在80%左右，按歷史情況看，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)漲幅在10%左右。另外，監(jiān)管層要求銀行對(duì)消費(fèi)貸發(fā)放審核趨嚴(yán)，目前部分銀行已開(kāi)始縮減這類貸款額度，一定程度上會(huì)減少客戶首付資金。

　　宜春房?jī)r(jià)通過(guò)兩年的快速上漲，到了2019年會(huì)成為一個(gè)危機(jī)期。另一方面，十三大融資平臺(tái)資金緊張，勢(shì)必督促政府加快土地出讓來(lái)回籠資金以彌補(bǔ)部分融資被銀行縮減的額度。2018土地出讓大幅增加及已公布的后續(xù)幾年土地出讓量明顯加大，加上外來(lái)的大企業(yè)來(lái)宜春開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，這些都是為滿足后續(xù)宜春開(kāi)展大建大美籌集足夠的資金需要。

　　市場(chǎng)的短期波動(dòng)存在許多不確定性，但宏觀的周期或許有跡可循。

　　說(shuō)了那么多，其實(shí)用最簡(jiǎn)單的語(yǔ)言來(lái)表述，就是在50-60年的經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)周期中，一般有兩三個(gè)房地產(chǎn)小周期。對(duì)中國(guó)而言，以1990年為始的一個(gè)周期中，目前的地產(chǎn)周期應(yīng)該是在第一輪周期見(jiàn)頂過(guò)程中。預(yù)計(jì)未來(lái)1-2年第一輪周期將結(jié)束，第二輪的起始時(shí)間將是2023-2024年。

　　如果真如筆者所言，那么當(dāng)下的千人搶房大戰(zhàn)很顯然是搶在了刀口上。大家可以看到當(dāng)下的宜春地產(chǎn)業(yè)還是有一些值得一看的機(jī)會(huì)，求同存異，讓房?jī)r(jià)跌是筆者的目標(biāo)，畢竟宜春城市人口數(shù)字在這里，項(xiàng)目不同，位置不同，預(yù)計(jì)的價(jià)格如有點(diǎn)偏差，跟操盤人也有一定的關(guān)系。

　　當(dāng)然大家還要隨時(shí)關(guān)注贛西房地產(chǎn)筆者專欄了解各種政策動(dòng)態(tài)和本地各區(qū)域樓盤最新動(dòng)向，更好的對(duì)市場(chǎng)有一個(gè)全面的了解。